刚需买房仅占30%!二三线城市房价大涨,买的都是哪些人?

相信很多人听过这么一句话:房价短期靠政策,长期靠人口。一直以来,支撑房价上涨的,除了宽松的货币政策,舒安金融,就是人口流入。在老百姓的认知当中,北上广深这样的一线城市,每年有大量的人口流入,常住人口越多,住房刚需就越大,所以北上广的房价不太可能大跌。那么,我们不禁要问,在每年成交的房子中,有多少是属于刚需的呢?

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如果所在城市商品房成交中刚需买房的比例高,那么我们可以认为,房价有支撑。因为住房是刚需,就像每天吃饭、喝水一样,再贵也得买。

一、首套购房占比仅有30.8%

但最近西南财经大学一个专项研究表明:2018年1季度购房者中,首套购房占比仅有30.8%,43.8%的购房为第二套房,第三套及以上占比25.4%。研究报告指出,过去十年,购房者中属于首套房的占比持续下降,而第二或第三套及以上占比持续上升。

这项数据可谓是揭开了房价上涨的真面目— —炒房。为什么这么说呢?正所谓钱赚得越多,每天也不过吃三顿饭、睡一张床。买再多的房子,也不可能都住上,所以首套房最能体现刚需的变化。

当然了,图表里的数据不可能百分百准确,但是这类调查一般是全国选十几个城市做样本,然后进行行业采访,最后统计出来的结果。虽然避免不了误差,但这个变化趋势是不太可能相差太大的。

二、买房大军中投资客占比50.6%

在这份报告披露的另一组数据里,买房大军中投资客的占比已经从2008年的19.6%上升到了今年前3个月的50.6%。这个相信大家都深有感触,在西安、成都、长沙这些二线城市中,由于政府限价,新房二手房倒挂现象严重,开盘即抢空的楼盘数不胜数,因此投资客的占比肯定是很高的。

投资客这么多,将来房子卖给谁呢?房子不同于股票,可以大家手里都拿着,然后互相卖来卖去,这不太可能发生。

三、那么投资一套房,房价要涨多少才不亏本?

假设一套房单价是2万一平(取热门二线城市较高均价值),总面积100平,总价则是200万,首付60万,贷款140万。如果这60万不买房,投资理财也有收益,假设投资的是风险较低的余额宝4%一年。那么5年之后的投资收益就是12万,这也就是说首付资金在5年内的占用成本是12万。

再来看利息成本,假设贷款30年,等额本息还款,那么5年的利息是37.2万元,加上购房成本,算契税200万*1.5%=3万元。总成本加起来是12万+37.2万+3万=52.2万。如果要保本,舒安贷,5年后房子的单价必须是252.2万元/100平=2.52万元一平。

如果这套房子是在北上广深买的话,那么结果就有点糟糕了。近两年,北上广深的房价基本没有变化。如果想要保本,未来2年内必须每年涨12%左右。

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